房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與傳統(tǒng)意義上的產(chǎn)業(yè)有所區(qū)別，其稅收政策既有一般性，也含有其行業(yè)的特殊性。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要表現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅。
1、營(yíng)業(yè)稅
營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策又分為3個(gè)方面： 一是對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅； 二是將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅； 三是房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅。
2、房產(chǎn)稅
在中國(guó)，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)；經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。
3、土地增值稅
中國(guó)從增值稅暫行條例實(shí)施以來(lái)，有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個(gè)方面：
3.1若建造普通住宅，增值率未超過(guò)20%，則免征土地增值稅。增值率是指增值額除以允許“課值”項(xiàng)目金額的比例。該免稅政策主要在土地增值稅暫行條例中列舉；
3.2因國(guó)家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)免征土地征收稅。土地征收稅的對(duì)象主要是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生的增值征收稅負(fù)，如果國(guó)家因?yàn)榻ㄔO(shè)需要，依法收回土地，則土地又回到國(guó)家，因此國(guó)家特別規(guī)定免于征收土地征收稅。
3.3以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)，聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中，免于征收土地增值稅。盡管這樣的房地產(chǎn)產(chǎn)生了增值稅，但由于產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有直接轉(zhuǎn)移，因而國(guó)家對(duì)其予以免稅。
3.4一方提供土地，一方提供資金，合作建房，建房后按比例分房自用的行為，對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值，免予征收土地增值稅。因?yàn)樵谝环教峁┩恋?，一方提供資金，房屋建成后自用的情況下，房屋的所有權(quán)并沒(méi)有發(fā)生向第三方的轉(zhuǎn)移，因此免予征收土地征收稅。
3.5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后，向客戶收取代建收入的行為，免于征收土地增值稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶代建房屋，房屋的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移，也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項(xiàng)條件，才可以充分利用這項(xiàng)優(yōu)惠政策。
3.6在兼并企業(yè)中，對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為，免征土地增值稅。中國(guó)制訂這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策是為鼓勵(lì)企業(yè)間的兼并。
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